Theo HoREA, quy định mua bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải thông qua trao đổi, nếu được thông qua sẽ có dấu hiệu “lợi ích nhóm”, đó là “nhóm sàn giao dịch bất động sản”. tài sản ”dẫn đến môi trường đầu tư kinh doanh không công bằng, bất bình đẳng giữa các doanh nghiệp, không có lợi cho người tiêu dùng và không phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18-NQ / CP về xây dựng thị trường bất động sản bảo đảm công khai, minh bạch.
Hiệp hội nhận thấy yêu cầu “ủy thác giao dịch bất động sản qua sở giao dịch” trước đây được quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Nhưng do quy định này không thống nhất nên chưa thống nhất. nhất là không phù hợp với hệ thống pháp luật và đặc biệt là đã tạo ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các “sàn giao dịch” và không công bằng, không bảo đảm “quyền tự chủ kinh doanh” của chủ sở hữu. Đầu tư dự án bất động sản nên Nghị quyết số 19-NQ / TW ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI không chỉ đạo nội dung này nên Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bỏ quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản thông qua trao đổi”.
Theo HoREA, các nước không yêu cầu giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch, nhưng ở các nước công nghiệp phát triển, nền kinh tế xã hội có tính chuyên môn hóa cao, phân hóa xã hội rất cao. Vì vậy, đại đa số các giao dịch mua bán bất động sản được thực hiện thông qua “Văn phòng môi giới” một cách tự nguyện và theo nhu cầu của người dân và doanh nghiệp.
Đồng thời, người làm nghề “môi giới bất động sản” phải được đào tạo và phải có chứng chỉ hành nghề, có mã số cá nhân của người môi giới, điển hình ở Mỹ có tới 99% giao dịch mua bán bất động sản là do người mua. tự nguyện lựa chọn giao dịch thông qua “Văn phòng môi giới” với người môi giới có giấy phép hành nghề môi giới bất động sản (gọi tắt là “Đại lý bất động sản” trở lên, “Môi giới bất động sản”). Nhân viên môi giới có thể mở “Văn phòng môi giới” nhưng không được mở “sàn giao dịch bất động sản”.
Thực tế nước ta cho thấy, mặc dù có hơn 300.000 môi giới nhưng chỉ có khoảng 30.000 môi giới có chứng chỉ hành nghề và đã qua đào tạo (chỉ chiếm khoảng 10%) với khoảng 2.000 văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản, nên phần lớn các công ty môi giới đang hoạt động tự do theo kiểu “cò đất, cò đất”. Hiện nay, không có nhiều sàn giao dịch của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản uy tín.
Chính vì thiếu các môi giới bất động sản chuyên nghiệp có chứng chỉ hành nghề, có “mã nghề môi giới” nên trong thời gian qua, tình trạng “buôn, bán đất, làm ăn gian dối” đã gây ra tình trạng lạm giá, đẩy giá, giao dịch “ảo”, tạo “khan hiếm giả tạo”, gây “sốt ảo giá nhà đất” trên thị trường bất động sản.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, sàn giao dịch bất động sản và hoạt động môi giới có vị trí quan trọng và rất cần thiết trên thị trường bất động sản, đóng vai trò là “nhịp cầu” kết nối “cung – cầu”, kết nối “bên bán và bên bán”. – người mua; người mua – người bán; bên cho thuê – bên thuê ”giúp người mua tìm được sản phẩm nhà ở phù hợp hoặc giúp người bán bán được sản phẩm.
Nhưng về bản chất, đây chỉ là một “đơn vị dịch vụ” phục vụ người bán, hoặc phục vụ người mua, hoặc phục vụ cả người bán và người mua bất động sản và được trả một khoản “phí dịch vụ” và vì hoạt động “môi giới bất động sản và sàn giao dịch là hoạt động “dịch vụ”, trường hợp cá nhân “có nhu cầu” tìm kiếm, mua bán bất động sản có thể thuê “môi giới” hoặc giao dịch qua “môi giới bất động sản”. sàn giao dịch bất động sản ”; hoặc chủ đầu tư dự án bất động sản nếu “có nhu cầu” có thể thuê “môi giới” hoặc “sàn giao dịch bất động sản” để bán sản phẩm của mình trên nguyên tắc “tự nguyện, bình đẳng, tự thỏa mãn”. thỏa thuận ”và thanh toán phí dịch vụ. Đồng thời, bản thân “người môi giới, sàn giao dịch” cũng phải chứng minh được năng lực, uy tín của bản thân để được người mua nhà, chủ đầu tư lựa chọn để “thuê” thực hiện dịch vụ môi giới, giao dịch bất động sản. .
Thực tế, các sàn giao dịch bất động sản hoạt động rất kém trong thời gian qua và nhiều sàn đã đóng cửa hoặc tạm ngừng hoạt động, do đó, đề xuất quy định “giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sở giao dịch” sẽ là “cứu cánh”, tạo lợi thế và đặc quyền ”dành cho các nhà môi giới và sàn giao dịch.
Vấn đề mấu chốt là phải trả lại đúng vai trò, vị thế của hoạt động môi giới, sàn giao dịch trên thị trường bất động sản, đó là vai trò “cầu nối” kết nối giữa bên bán với bên mua, giữ vai trò. Vai trò cung cấp dịch vụ bán hàng cho người bán (là chủ đầu tư dự án hoặc chủ sở hữu bất động sản) hoặc cung cấp dịch vụ mua bất động sản cho người mua.
Hiệp hội cho rằng, nếu quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản thông qua sở giao dịch” thì “sàn giao dịch” từ “danh tính” của một “nhân viên”, chỉ chuyên “cung cấp dịch vụ” cho các bên. Nếu thị trường bất động sản được người mua, người bán mua thì “sàn giao dịch” sẽ trở thành “Vua” của thị trường bất động sản vì “sàn giao dịch” được trao quyền và lợi thế với “đặc quyền, đặc lợi”.
Việc quy định giao dịch quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch bất động sản là không hợp lý, bởi “sàn giao dịch” không góp đồng nào với chủ đầu tư để được bồi thường. giải phóng mặt bằng, hoặc đầu tư xây dựng các công trình trong dự án nhưng được “đặc quyền” bán sản phẩm của dự án.
Trong khi đó, doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bị “tước” quyền tự chủ kinh doanh, quyền tự do kinh doanh theo quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020. Hơn nữa, “sàn giao dịch” cũng là doanh nghiệp. Với tư cách là chủ đầu tư dự án, hai bên phải “bình đẳng” với nhau.
Theo HoREA, quy định bắt buộc mua bán qua sở giao dịch là không hợp lý vì dẫn đến việc sở giao dịch được “ưu đãi” khi được hưởng mức phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2% trên doanh số bán hàng, thậm chí có nhiều trường hợp phải trả khoản “phí môi giới” này. cao hơn rất nhiều (có thể lên tới 7-8% hoặc cao hơn), nhưng tổng giá trị của thị trường bất động sản lên đến hàng triệu tỷ đồng. Nếu dịch vụ môi giới tối thiểu là 2% thì tổng chi phí môi giới có thể lên đến hàng nghìn tỷ đồng mỗi năm.
Cùng với đó, HoREA lo ngại sàn giao dịch có thể “vô tình” chiếm đoạt tiền bán hàng của chủ đầu tư. Bởi lẽ, sàn giao dịch thường chuyển khoản thanh toán của khách hàng định kỳ cho chủ đầu tư dự án sau một thời gian nhất định.
Hiệp hội cũng cho biết, nhờ có “đặc quyền” tiếp cận khách hàng nên sàn giao dịch còn nắm giữ toàn bộ “thông tin khách hàng”, là cơ sở dữ liệu rất quan trọng để khảo sát, đánh giá và đưa ra quyết định đầu tư kinh doanh mà các nhà đầu tư dự án không còn quyền tiếp cận, nhưng trong nền kinh tế thị trường (trong đó có thị trường bất động sản) có một nguyên tắc “Ai nắm được thông tin về nhu cầu, thị hiếu và xu hướng của thị trường thì người đó làm vua”.
“Người sản xuất hàng hóa, chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại không hiểu việc bán và phân phối hàng hóa, sản phẩm ra thị trường luôn bị lỗ vì không hiểu nhu cầu hàng hóa, dịch vụ. Vì thị hiếu và xu hướng của thị trường, người sản xuất không sản xuất được sản phẩm phù hợp với thị trường, không thể tham gia chế biến sâu trong chuỗi cung ứng ”, HoREA nhấn mạnh.
HoREA cho rằng, quy định mua bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải thông qua hình thức hoán đổi, nếu được thông qua chỉ có thể mang lại lợi ích cho “một nhóm doanh nghiệp”.
Do đó, việc quy định giao dịch quyền sử dụng đất “thông qua hoặc không thông qua sàn giao dịch bất động sản” thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, không nhất thiết phải quy định tại Điều 211 của Dự thảo Luật Đất đai. đai (sửa đổi).
