(TN&MT) – Việc xác định giá đất như thế nào để giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa mục tiêu xây dựng giá đất sát giá thị trường và mục tiêu nghĩa vụ tài chính đối với người dân và doanh nghiệp không quá lớn để đảm bảo an ninh trật tự. xã hội và sự phát triển kinh tế xã hội? Báo TN&MT đã có cuộc trao đổi với PGS.TS. PGS.TS Nguyễn Đình Thọ – Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường về nội dung này.
PV: Được biết, điểm đột phá trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này là việc bỏ khung giá đất. Xin ông cho biết ý nghĩa của việc bỏ khung giá đất?
PGS. Nguyễn Đình Thọ – Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường
PGS. PGS.TS Nguyễn Đình Thọ: Thực hiện Luật Đất đai năm 2013 và thể chế hóa Nghị quyết 19-NQ / TW năm 2012, Bộ TNMT đã quy định rất cụ thể các nội dung bắt buộc của khung giá đất và bảng giá đất cũng như giá đất cụ thể. . Theo đó, khung giá đất là căn cứ để UBND các tỉnh, thành phố ban hành bảng giá đất và xác định nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp.
Ngoài ra, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 2013, Bộ TNMT đã hai lần xây dựng khung giá đất (năm 2014 và 2019). Việc xây dựng khung giá đất đặt ra yêu cầu theo quy định của Luật Đất đai, khung giá đất, bảng giá đất phải phù hợp với giá thị trường. Khung giá đất phải bảo đảm an sinh xã hội và khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp. Sau khi tính đến các yếu tố tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân, tốc độ tăng tiền lương bình quân và tỷ lệ lạm phát, cùng với ý kiến thẩm định của các Bộ, Ban, ngành, đặc biệt là Bộ Tài chính và Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp, Chính phủ đã quyết định Khung giá đất năm 2019 cao hơn không quá 20% so với khung giá đất năm 2014 để đảm bảo an sinh xã hội và khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp. vừa và nhỏ. Mặc dù hướng tới sát giá thị trường nhưng khung giá đất, bảng giá đất của Trung ương và địa phương chưa đáp ứng được yêu cầu của thị trường; Đồng thời, nhiều ý kiến cho rằng nên bỏ khung giá đất để các địa phương tự chủ, độc lập trong quá trình xây dựng bảng giá đất.
Nghị quyết 18 / NQ-TW năm 2022 đề ra chủ trương bỏ khung giá đất. Vì vậy, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này đã bỏ quy định về khung giá các loại đất và giao quyền chủ động hoàn toàn cho các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất.
Trong quy định của Dự thảo Luật, Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra phương pháp để các địa phương thực hiện việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường. Đối với những địa phương đã có bản đồ, cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính, cơ sở dữ liệu giá đất thì có thể xây dựng bảng giá đất theo phương pháp định giá đất theo diện tích giá trị và tiêu chuẩn thửa đất. trên cơ sở so sánh trực tiếp mua bán theo nguyên tắc lấy bình quân số lượng lớn trên thị trường để xác định các lô đất có giá trị tương đương.
PV: Thưa ông, người dân rất quan tâm đến việc xác định giá đất sát giá thị trường, mà giá thị trường bao hàm là tự thỏa thuận, tự trao đổi. Vậy, biện pháp nào để xác định giá trị quyền sử dụng đất sát với giá thị trường, thưa ông?
PGS. PGS.TS Nguyễn Đình Thọ: Mục tiêu của chính sách không đưa giá đất sát với giá thị trường mà xác định nghĩa vụ tài chính hàng năm của người dân và giảm thiểu mâu thuẫn, tranh chấp giữa Nhà nước và người dân trong việc xác định giá đất. tỷ lệ để tính toán các nghĩa vụ tài chính của họ.
Nếu như tài nguyên đất năm 2013 đóng góp 7 – 8% thu ngân sách thì đến năm 2021 – 2022, con số này tăng lên bình quân 15 – 20%, có địa phương lên tới 35% tổng thu ngân sách. Trong giai đoạn vừa qua, tài nguyên đất đã cân đối được nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội, đảm bảo an ninh, quốc phòng.
Ở các nước như Nhật Bản, Hàn Quốc, người ta còn xác định giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính của người dân chỉ bằng 60-70% giá thị trường.
Mục tiêu ở đây là khi chúng ta xây dựng một vùng giá trị và xác định giá của các thửa đất dựa trên định giá đất hàng loạt và đảm bảo rằng những khu đất có giá trị cao sẽ được đánh giá cao. và ngược lại theo nguyên tắc bình quân số lượng lớn giá giao dịch phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường. Luật quy định rõ, nguyên tắc định giá đất là nguyên tắc thị trường.
Nguyên tắc thị trường có nghĩa là tất cả giá tham chiếu cho các thửa đất tiêu chuẩn phải dựa trên giá thị trường. Giá thị trường ở đây được so sánh với các lô đất đã giao dịch trên thị trường, lấy giá đó làm giá cơ sở để so sánh, định giá các lô đất khác. Tất cả các khu đất nền đều phải tuân theo quy luật cung cầu của thị trường, tuân theo quy luật cạnh tranh và yêu cầu của người mua và người bán. Người mua và người bán có thể có những mục tiêu khác nhau nên việc mua bán như thế nào là do người mua và người bán quyết định và giá đất mua bán như thế nào cũng là tùy thuộc vào người mua và người bán. quyết định.
PV: Như ông vừa trao đổi, nghĩa vụ và quyền sử dụng đất sẽ theo giá giao dịch trên thị trường. Điều này khiến nhiều người lo ngại nếu bỏ khung giá đất, xác định sát giá thị trường thì nghĩa vụ nộp thuế hàng năm của người dân và doanh nghiệp sẽ tăng lên. Băn khoăn đó có đúng không, thưa ông?
PGS. PGS.TS Nguyễn Đình Thọ: Mối quan tâm đó là có cơ sở. Vì vậy, khi xây dựng khung giá đất và bảng giá đất năm 2014 và 2019, chúng tôi đã cân nhắc rất kỹ cách xác định giá để nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp không tăng quá cao.
Trong các quy định của Dự thảo Luật này, Bộ TN&MT cũng tìm cách giải quyết hài hòa mối quan hệ. Với mỗi công cụ chính sách, chúng ta chỉ có thể đạt được một mục tiêu. Một là chúng tôi định giá đất phù hợp với giá thị trường. Thứ hai là đảm bảo nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp hàng năm không quá lớn để đảm bảo an sinh xã hội và phát triển kinh tế – xã hội.
Vì vậy, trong Dự thảo Luật chúng tôi cũng quy định việc xác định nghĩa vụ tài chính của người dân sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định và phải ổn định trong vòng 5 năm, đồng thời không cao hơn 20%. so với kỳ trước.
PV: Khi xác định giá đất phù hợp với giá thị trường, theo nguyên tắc thị trường thì giá đền bù giải phóng mặt bằng sẽ cao hơn, điều đó có làm tăng giá nhà, đất không, thưa ông?
PGS. PGS.TS Nguyễn Đình Thọ: Luật Đất đai 2013 quy định rõ, giá đất bồi thường là giá đất cụ thể, không theo bảng giá đất, khung giá các loại đất. Các địa phương được áp dụng phương pháp định giá đất theo bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất và hệ số K khi ban hành đối với từng thửa đất. Do đó, có những nơi như TP. Hồ Chí Minh, giá đền bù có thể cao gấp 20, 30 lần so với bảng giá đất.
Vì vậy, nếu Dự thảo Luật Đất đai lần này quy định bỏ khung giá đất, tăng bảng giá đất cho phù hợp với giá thị trường thì sẽ không đẩy giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lên cao, vì đất giá đã không được nâng lên. Bây giờ, giá đền bù đã được xây dựng theo giá thị trường.
PV: Xin trân trọng cảm ơn!
